用益物権
ここでは、地上権や地役権などの用益物権に関して、その内容やこれらに関する問題などについて学びます。
用益物権とは
編集用益物権は、物の利用価値のみを支配する物権であり、制限物権の一種です。物の所有者は別に存在することが前提となっており、これにより用益物権は他物権とも言われます。
用益物権は契約により設定されるほか、時効取得することもでき、法令により一定のものに用益物権の取得が認められることもあります。もっとも、用益物権と同様の目的を達成するためには、多くの場合において賃借権を用いた方がより簡便で所有者の負担も小さいため、実際には用益物権はあまり活用されているとはいえません。
地上権
編集地上権は、工作物や竹木の所有を目的として他人の土地を利用することができる物権です（265条）。工作物とは、建物のほか、道路やトンネル、地下鉄など、一切の地上・地下の建造物を言います。なお、竹木には耕作を目的に植栽されたもの（稲や野菜など）は含まれません。これらはを目的とする場合、物権としては、地上権ではなく永小作権によることとなります。
また、地下または空間を目的とする地上権については、これを区分地上権と呼び、地上工作物所有のための地上権と重複して設定することができます（269条の2）。
地上権は物権であり、不動産賃貸借と異なり譲渡性があります。つまり、地上権はその土地の所有者の同意を得ずに自由に譲渡することができ、また自由にこれに抵当権を設定することもできます。また、これを登記することで土地が譲渡された場合でも土地所有権の譲受人に対抗することができます。
地上権の存続期間は、設定当事者間の契約で決めることができ、不動産賃貸借と異なり上限がないため（不動産賃貸借の場合は604条1項により上限が定められています）、期間を永久とすることもできます。存続期間の定めがない場合は、慣習があればそれにより（268条1項）、慣習がない場合には当事者の請求により、裁判所が事情を考慮して20から50年の間で存続期間を定めることとなります（268条2項）。なお、建物所有のための地上権については、借地借家法3条が適用され、原則として最低30年となります。
また、土地とその上の建物が同一の所有者により所有されており、その一方が抵当権の実行により所有者を異にするに至ったときには、その建物について地上権が発生したものとみなすとの規定が388条において置かれており、これは法定地上権と呼ばれます。法定地上権については、抵当権2の講座も参照してください。
（参照 w:地上権）
永小作権
編集永小作権とは、耕作または牧畜を目的として他人の土地を利用することができる物権です（270条）。もっとも、一般に小作といわれているものは永小作権の設定によるものではなく、不動産の賃貸借によるものがほとんどであり、また農地の所有・利用に関しては農地法が適用されるため、民法の規定が用いられる場面はほとんどありません。
永小作権の設定や移転には、農地法により原則として農業委員会の許可が必要となっています（農地法3条）。
（参照 w:永小作権）
地役権
編集地役権とは、ある土地の便益のために他人の土地を利用することができる物権です（280条）。地役権によって便益を受ける土地を要役地、負担を引き受ける土地を承役地と呼びます。その具体例としては、甲土地の所有者が道路に出るために乙土地を通行する場合（通行地役権）や、水を引く場合などがあります。このような関係は、所有権の講座で扱った相隣関係と類似した面がありますが、地役権は個別の当事者による設定が必要であり、隣地以外の土地に対しても設定することができます。また便益の内容も制限はなく、例えば眺望や日当たりを確保するために地役権を設定することも可能となっている点においてもこれと異なります。
地役権は、要役地の便益のために設定される権利であり、設定行為に別段の定めのない限り、要役地の所有権の従たる権利として扱われ、所有権と共に移転し、また要役地に地上権などの権利が設定されれば地役権もその権利の目的となります（281条1項）。また、地役権は要役地から分離して処分し、あるいは権利の目的とすることはできません（281条2項）。
地役権も、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。もっとも、通行地役権の承役地が譲渡された際、要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置や構造などの物理的状況から客観的に明らかであり、譲受人がそのことを認識していたか、または認識可能であった場合には、譲受人は通行地役権が設定されていることを知らないで承役地を譲り受けた場合であっても、何らかの通行権の負担のあるものとしてこれを譲り受けたというべきであり、地役権者に対して地役権設定登記の欠缺を主張することは信義に反するとした判決（最判平成10年2月13日）があります。
地役権は、物権一般に共通する消滅原因によるほか、存続期間の満了や時効によって消滅することとされており、特別の規定が291条以下に設けられています。
（参照 w:地役権）
入会権
編集入会権とは、一定の地域の住民団体（入会集団）の構成員が山林原野などの入会地を共同で管理・使用収益することができる物権です。入会地を入会権者が共有する場合は共有の性質を有する入会権（263条）として、第三者（国などでも）が所有し、入会権者はその用益のみをする場合は共有の性質を有さない入会権（294条。こちらは用益物権の一つとされています。）として、規定が置かれています。
なお、入会権者による共有の性質は、総有であると考えられます。
入会権は、不動産登記法上登記することができず、登記なしに第三者に対抗することができるものとされています（大判明治36年6月19日）。
（参照 w:入会権）